'IFC 패러독스' 미국 AIG는 왜 팔고 브룩필드는 왜 살까

'IFC 패러독스' 미국 AIG는 왜 팔고 브룩필드는 왜 살까

"국민연금, 미국기업 AIG에 고액의 차익 지급 논란 등 부정적 여론에 포기"

자료출처 : 이코노믹리뷰 2016. 11. 08 이윤희 기자

 

 

 

여의도의 ‘랜드마크’ 서울국제금융센터(IFC)는 결국 미국계 사모펀드의 품에 안기게 됐다.

예비입찰을 통과한 투자사만도 브룩필드 뿐 아니라 블랙스톤, 싱가포르 아쎈다스, 중국투자공사(CIC)와 미국인베스코 컨소시엄 등 외국 자본들로, 이들은 앞다퉈 IFC를 차지하려고 나섰다. IFC의 오피스빌딩 총 3개동 중 나중에 완공된 빌딩의 경우 70% 이상이 공실로 남아있는데도 말이다.

8일 업계와 IFC 관계자에 따르면 글로벌 대체투자 운용사 브룩필드 자산운용은 서울 여의도 IFC 3개동과 쇼핑몰, 호텔 등를 약 2조5500억원에 인수하기로 하고 구체적인 계획을 내놓고 있다. 사실상 매각의 마지막 절차를 진행 중이다.

브룩필드는 지난 7월 IFC의 인수후보 중 우선협상대상자로 선정된 이후 국내기관투자자들을 상대로 자금조달을 진행해 왔다. 투자은행(IB)업계에서는 KB국민은행, 삼성생명, 농협생명, NH투자증권 등 10여개 금융 기관이 주요 투자자(LP)로 나서 1조6000억 원을 선순위대출로 조달할 것으로 알려졌다.

브룩필드가 나머지 9500억 원을 자기자금으로 메자닌 투자를 할지 다른 기관의 투자를 받을지는 확정 전이다. 그렇게 마련된 인수자금 2조5500억원 중 기존 차입금 상환에 1조970억 원을, 매도자 AIG가 보유하고 있는 IFC 지분 인수에 1조3790억 원을 사용하고 나머지는 부대비용으로 활용한다는 계획이다.

IFC의 매도 측인 권기봉 AIG부동산개발 부사장은 "아직 거래가 완전히 완료(클로징)된 것은 아니라면서 자세한 스케줄은 내부 규정상 답하기 어렵다"고 말했다.

 IFC의 탄생... "금융 순혈 빌딩 아냐"

국내 오피스 시장의 거물급 빌딩으로 평가받는 IFC는 연면적만 50만5236㎡(15만2834평) 규모로 3개동의 오피스 타워 외에도 이례적으로 5성급 콘라드서울 호텔, 복합쇼핑몰인 IFC몰을 포함한다.

IFC 개발 사업은 지난 2006년 서울시가 미국 AIG그룹과 손잡고 추진한 사업이다 AIG는 지난 2011년 10월 과거 전 중소기업전시장과 주차장으로 쓰여진 땅에 IFC를 준공하고 운영을 시작했다.

사업 개발 과정 내내 AIG는 서울시의 특혜를 받았다는 지적을 피할 수 없었다. 서울시는 해당 부지를 99년 임차했다가 이후 건물까지 기부채납(공공기여)하게 하는 등 IFC 사업시행사인 AIG에 여러 특혜를 제공했다. 서울시는 공사기간 중 토지 임대료를 면제해 주고 2011년부터 2017년까지는 토지임대료를 공시지가의 1%만 내도록 했다.

또한 AIG 측과 2006년 10월 지하공공보도시설 개발 등에 대한 기본합의서를 체결하고 지하철 5호선 여의도역을 IFC 지하로 연계시키는 방안과 AIG에 지하공공보도 상가 임대권을 주고 20년간 무상 사용하게끔 하는 방안을 실현시켰다.

서울시는 여의도를 동북아 금융허브로 만들겠다는 야심찬 목표로 IFC 개발 사업에 외국계 운용사를 선택하고 외국계 금융 기업 유치를 요구했고, AIG도 이를 위해 아시아태평양지역본부를 IFC에 이전하고 적극적으로 해외 금융사들을 유치하겠다고 답했다.

그러나 마침 닥친 2008년 글로벌 금융위기로 AIG 본사는 미국정부로부터 받은 구제금융 상환을 위해 아시아 지역 사업체를 대부분 매각하는 등 어려움을 겪게 되면서 아시아지역본부 이전의 약속을 지키지 못한다. 서울시는 수차례 이를 요구한 바 있지만  이 내용이 정식으로 계약에 포함되지 않았다는 이유로 무산된다.

'출구(엑시트)' 찾는 AIG

IFC를 소유하고 있는 AIG그룹은 올해 말 의무보유기간 만료를 앞두고 지난 수년간 매각을 준비해 왔다. 지난해 9월 AIG는 이스트딜시큐어드(Eastdil Secured)를 매각 주관사로 선정하고 본격적인 매각 작업에 나섰다. 사실 의무보유기간도 기일을 2006년으로 해 준공된지 4년도 되기 전에 이미 '엑시트'를 진행해온 것이다.

업계 관계자는 여의도로 본사를 옮긴 KB금융이 당초에 IFC를 인수 후 입주하려고 하다 불발된 적이 있고 매각에 대한 소문이 업계에 본격적으로 나오던 2015년 국민연금도 IFC 인수를 고려했다고 전했다.

이에 대해 업계는 국부펀드인 국민연금이 국민들의 돈을 미국기업인 AIG의 ‘먹튀’를 도와주는 것 이 된다는 부정적 여론 때문에 포기한 것이라고 여기고 있다. 실제로 IFC의 사업비가 총 1조5140억원임을 감안하면 AIG가 가져가는 매각 차익만도 9000억원에 달한다. AIG는 자기자금 기준 240%의 수익을 냈고 투자기간(10년)을 고려한 연간 수익률은 24% 수준이다.

70% 불 꺼진 IFC 1개 동

동북아 금융허브라는 목표는 10년이 지난 지금도 여전히 요원해 보인다. 오피스 3개 동 중 가장 먼저 지어진 one IFC는 LG 하우시스, 소니코리아, 필립모리스 코리아, 딜로이트안진 회계법인 등이, Two IFC에는 LG전자, 오티스 엘리베이터, TUV SUD, Three IFC에는 IBM코리아 등 금융과는 크게 관련이 없는 업종의 기업들이 주요 입주사로 들어와 있다.

부동산 임대업계 관계자 A씨는 “우리나라에 지사 형식으로 적은 인력이 들어와 있는 외국계 금융회사로 IFC 3개동 전체를 채우기는 물리적으로도 불가능하다”고 분석한다. 그는 “게다가 금융사별로 특징이 달라 유관기관이 많은 도심을 선호하는 업체 등 선호지역도 여의도가 아닌 경우도 많고 각사 별로 감당할 수 있는 임대료 수준도 다르다”고 말했다.

IFC의 임대료는 주변 시세에 비해 높은 편으로 서울시 전체에서도 가장 높은 빌딩에 속한다. 공급 당시 여의도권역의 유일한 A+급 빌딩이었던 IFC는 2개동이 운영을 시작한 2012년 4분기 기준 여의도 내 기존 A급 오피스 빌딩 임대료보다 약 30% 높은 수준이었다.

올해 10월 부동산 자산관리사 젠스타에 따르면 IFC 3개동 건물의 임대료는 층이나  위치별로 차이는 있지만, 평균 3.3㎡(평)당 보증금 105만원에 월세 10만5000원 수준으로 같은 여의도권역의 평균 보증금이 65만8000원, 월세가 6만5800원선인 것과 비교해 월등히 높았다. 3.3㎡당 관리비도 4만원으로 같은 권역의 빌딩들보다 약 1만원 높았다.

오피스 빌딩의 주요 수익원인 임대수익 면에서 볼 때 IFC는 높은 임대료를 책정했지만 무시할 수 없는 공실률을 함께 보이고 있다. IFC 오피스 빌딩 중 제일 마지막에 완공된 Three IFC의 경우 현재 공실률이 71.7%에 달한다.

게다가 내년에는 72층 규모의 파크원이 IFC 인근에서 준공을 앞두고 있어 그에 따른 영향은 불가피할 것으로 보인다. A씨는 "파크원이 일정기간 임대료감면(렌트프리)과 인테리어 공사비·이주 지용 지원 등 파격적인 혜택을 준다면 IFC 빌딩 입주사들 중 계약이 끝나는 회사들이 비즈니스호텔과 현대백화점 입주를 예고해 비슷한 성격을 지닌 파크원으로의 이주를 고려할 수도 있다"고 말했다.

 

 

 

 

미국 투자세력의 속내

동북아 금융허브가 되는데도 실패했고 주변에 비해 공실률도 높은 IFC에 미국 사모펀드와 중국의 국부펀드 등이 관심을 갖는 이유는 뭘까.

IFC몰의 경우 임대면적 3만7409㎡ 중 공실이 없고 대형영화관인 CGV, 글로벌 SPA 브랜드인 Zara, H&M 등이 입주해 있다. 그리고 이들은 전원 법인 계약을 원칙으로 입주해  임차인이 부도를 내거나 하는 리스크를 줄이고 안전성을 높였다.

한 부동산 자산운용업계 관계자는 “미국계 펀드의 운용 기간이나 기대수익률이 정확하게 얼마인지는 외부에서 알기 어렵다”면서 “매수를 통해 기대수익률 이상의 수익을 올릴 수 있다는 계산"일거라고 말했다. 그는 “추측컨대 펀드 입장에서는 강남 지역보다는 저렴하면서도 서울 시내의 ‘트로피 건축물’인 IFC에 매력을 느꼈을 것”이라고 전했다.

다른 리서치 업체 임원도 “최근 한국 오피스 빌딩 시장에 들어오는 해외 투자자들은 장기 투자를 고려하고 있기 때문에 단기적인 공실률보다는 건물이 가진 잠재적 가치에 집중한다”고 말했다. 그는 “외국 펀드들이 포트폴리오의 다변화를 위해 일본, 홍콩 등과 함께 한국 시장 투자를 결정하고 있다”고 말했다.

전세계적인 저금리 기조에 따라 유동자금이 늘어나면서 미국과 중국 등의 투자자들이 서울의 상업용 부동산 시장의 기대수익률이 높다는 것에 투자를 결정한다는 설명이다. 서울의 임대수익률은 세계 주요 도시들과 비교해도 높은 편이다.

외국 투자자들은 서울이 신축 오피스 빌딩의 공급 증가로 공실률은 10% 수준으로 높지만 임대료가 떨어지지 않아 임대수익이 4~6%에 달하는 안정적인 시장으로 보고 있다. IFC 인수전에도 참가했던 세계 최대 사모펀드 운용사 중 하나인 블랙스톤도 지난 6월 강남 캐피탈타워를 4700억원에 인수하기로 하며 한국 시장 첫 진출을 선언한 바 있다.

본지가 접촉한 복수의 브룩필드 본사 관계자는 이 사안과 관련해 “어떤 말도 할 수 없다”는 입장을 밝혔다.

 

 

200조원 굴리는 `브룩필드` 브루스 플랫 대표

"인프라 등 대체투자 수익 높을것"

 

자료출처 : 매일경제 2015. 11. 18. 김효혜 기자

 

"저금리 기조가 이어지고 있는 지금이야말로 부동산 등 실물자산에 투자할 적기입니다. 채권 같은 경우 수익률이 2%대에 불과하지만 실물자산 투자는 기대 수익률이 7~20%대에 달할 것으로 봅니다."

전 세계 30개국 100여 개 지점에서 200조원을 운용하고 있는 세계 최고 수준 자산운용사 브룩필드를 이끌고 있는 브루스 플랫 대표는 최근 매일경제 기자와 만나 이 같은 투자 전망을 내놨다.

플랫 대표는 2000년부터 무려 14년째 브룩필드를 이끌고 있다. 냉혹하고도 치열한 운용업계에서 이처럼 오랜 기간 최고경영자(CEO)로 재직하는 일은 흔치 않은 편이다. 그는 "우리는 최근 몇 년간 그랬듯이 향후에도 오피스빌딩, 쇼핑몰, 공장 용지 등과 같은 부동산 투자가 유망하다고 본다"며 "요즘에는 원자재 업체들이 가진 인프라 자산에도 주목하고 있다"고 말했다.

이는 최근 자금난에 부딪친 원자재 기업들이 주변 자산(사옥, 철도 및 터미널과 같은 수송시설 등)을 매각하는 사례가 늘고 있는 점을 지목한 것이다. 해당 인프라 자산들을 저렴한 가격에 매입해 리스 계약을 맺거나 추후 재매각하면 상당한 수익을 거둘 수 있다는 조언이다. 브룩필드는 이미 이 같은 자산들에 주목해왔고 실제로 투자도 진행하고 있다고 설명했다.

플랫 대표는 또한 중국 시장에 대해 긍정적인 기대감을 나타냈다. 그는 "중국은 국내총생산(GDP) 성장 가능성이 둔화되긴 했지만 여전히 강력한 성장세를 보이는 국가"라며 "중장기적으로 더 많은 투자 기회가 있을 것으로 본다"고 전했다. 중국을 중심으로 아시아 시장에서의 활동을 확대하겠다는 계획이다.

한국 역시 브룩필드가 집중하고 있는 시장이다. 지난해 한국 지점을 개설한 브룩필드는 인력 확충과 함께 한국에서 투자 유치 및 투자 활동에 박차를 가하고 있다.

 

이미 KB투자증권, 한화자산운용 등과 협력해 상품을 판매하고 있으며 주요 국내 기관투자가들과의 투자 기회를 모색하고 있다. 플랫 대표는 "내가 만난 한국 기관과 기업들은 해외 투자 확대에 대한 필요성을 절감하고 있었다"며 "전 세계 각종 실물자산들에 투자하는 브룩필드의 블라인드 펀드에 관심을 보이는 곳이 많다"고 말했다. 이어 "한국에는 훌륭한 인프라 자산들이 많아 직접적인 투자에도 관심을 두고 있다"고 덧붙였다.

브룩필드는 부동산, 신재생에너지, 인프라, 사모투자펀드 등에 투자하는 대체투자 부문에 특화된 운용사다.

[김효혜 기자]